加州勞動市場在上週五公布的最新就業報告中表現亮眼，招聘人數達到近 6 個月以來的最佳水準。然而，深入分析後顯示，情況可能沒有表面看來那麼樂觀，這或將影響聯準會在今年稍晚降低利率。隨著 7 月通膨進一步放緩，房貸利率持續下滑，購房需求終於接近自 2022 年利率開始上升以來首次回到正向領域。加州的房貸拖欠率依然很低，且大部分屋主擁有足夠的資產以避免最壞情況下的法拍風險。此外，目前的屋主擁有相當有吸引力的房貸利率，約三分之二的加州屋主擁有 4% 或更低的利率，其中 90% 是固定利率貸款。
過去兩個月來，年化通膨率均低於 3%， 7 月的數據較 6 月略有下降，這增強了市場對聯準會在 9 月會議上可能降息的預期。更重要的是，排除某些波動性較大的項目的核心通膨上月也繼續呈現下降趨勢。然而，服務業價格、工資和住房成本仍居高不下，這阻礙了聯準會在抗通膨戰役中取得更顯著的進展。預計今年內，通膨率有望接近 2.5%，但其下降速度可能依然緩慢。
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根據 Freddie Mac 最新數據，30 年固定房貸利率已連續第二週保持在 6.5% 以下，而這一數據是在上週最新的通膨數據公佈之前發布的。利率已連續 11 週低於 7%，而 10 年期國債收益率仍維持在 4% 以下，顯示債券市場對於 9 月降息以及經濟軟著陸的預期日益樂觀。此外，收益率曲線的倒掛程度也比聯準會開始加息以來有所緩解，這表明債券市場對經濟前景的信心有所增強。
加州房市通常在夏季達到銷售高峰，因為在被稱為“購房季”期間進入成交過程的買家會在秋季開學前完成交易。今年遵循了這一季節性模式，意味著房屋銷售將在明年春季再次回升之前回到較低水準。然而，儘管有季節性放緩跡象，購房需求卻顯示出一定的活力。上週房貸申請數量儘管有所下滑，但這是今年以來最小的跌幅，也是自 2022 年利率開始上升以來的第二小跌幅。此外， 7 月的待售房屋銷售量因利率的近期下降而大幅反彈，這預示著 8 月的房屋銷售報告將會表現不錯。
加州 7 月的勞動市場再次迎來強勁表現。上月新增淨就業人數達 21,000 ，是自今年 1 月以來非農就業增幅最大的一次。然而，深入分析後發現，勞動市場可能沒有數據顯示的那麼強勁。首先，非農就業數據是基於雇主調查，可能反映了由單一工人填補的多個新職位。最近的研究顯示，一些工人正在兼職多份工作，這可能會使整體就業增長數據膨脹。其次，與此相關的家庭調查顯示截然不同的結果。儘管非農就業在過去 12 個月中有 11 個月上升，但過去 18 個月內，受雇人數減少了約 100,000 人，失業人數則增加了更多：從去年 1 月的 858,000 增加到上月的超過 100 萬人。這表明今年晚些時候經濟活動可能會被下修，這可能支持聯準會在今年晚些時候進行更多或更大幅度的降息。
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除了利率降至 6.5% 以下後對房市的積極反應外，其他幾個因素也可能在假日期間推動加州房市升溫。最近的就業數據顯示，經濟疲弱可能幫助聯準會在今年冬季實施更低的利率。此外，總統選舉也可能產生影響，選舉可能導致秋季房市略微走弱，隨後在冬季因延後購房的買家重新進入市場而實現反彈。如果通膨繼續改善，勞動市場的疲弱開始在其他指標中顯現，並且選後反彈效應如期發生，加州的房市今年冬季有望迎來強勁表現。
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原文作者 ｜ Daniel Hung 洪世光
美國專業不動產經紀人 / 美國商用不動產投資顧問
目前任職 APCC 美國商用不動產投資顧問，APCC 資產管理公司擅長大型土地開發、商用、零售、旅館以及產權、債權、股權的規劃合作。協助高端資產客戶成功在美國收購超過 20 億美金的商用不動產。
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