市場觀點作者：洪世光｜編譯：王鑫諾 2024-07-04 12:00:00

加州房市前景看好，持謹慎樂觀態度

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【美國經濟趨勢分析（每週更新）】

最新經濟報告和房地產數據顯示，加州房地產市場在未來幾個月有望迎來一些積極的信號。儘管 4 月和 5 月抵押貸款利率飆升，但目前已趨於穩定，甚至略有下降。此外，債券市場顯示利率波動減少，這可能在開學前促進買家活動。

房源增加（庫存）正在緩解加州房地產市場的激烈競爭。這與較低的利率結合，對潛在買家來說是個好消息。然而，房屋保險仍然是一個值得關注的問題。最新報告顯示，保險費用大幅上漲、政策供應減少，並有進一步價格上漲的潛力。

｜信號混雜但趨勢積極

關於抵押貸款利率的信息有些矛盾。弗雷迪麥克的 30 年期固定利率已連續四周下降，上週降至 6.86%，而 4 月和 5 月大部分時間超過 7%。然而，《抵押貸款新聞日報》報告稱，過去兩週利率基本持平，7 月 1 日略有上升。

（圖片來源自/Shutterstock）

關鍵在於：弗雷迪麥克和《抵押貸款新聞日報》都依賴國債市場來預測未來利率，儘管他們使用不同的方法（過去數據 vs. 未來預期）。幸運的是，10 年期國債收益率更為穩定，從 5 月的 4.7%（受強勁就業和通脹報告影響）下降到上週的 4.3%。這表明抵押貸款利率在短期內應保持穩定，並在 2024 年下半年逐步下降。

｜高利率下買家選擇增加

高達 7% 的利率減緩了加州最近的房市熱潮。然而，有些好消息。6 月的初步銷售數據顯示，本月下半月的活動可能正在穩定，與利率略微下降同步。

這對仍有購房興趣的買家來說是個鼓舞人心的消息，原因有二：

更多選擇：新上市房屋數量增加，加上銷售量略有減少，意味著市場上有更多房屋供買家選擇。

競爭減少：房屋庫存增加緩解了今年早些時候的激烈競爭。房屋在市場上的平均停留時間略有增加，從兩週增加到三週，並且以高於要價出售的房屋比例從 5 月的多數降至上週的 46.6%。

｜負擔能力問題凸顯

美國新建房屋銷售在 5 月大幅下降，較上月下降 11.3%，較 2023 年 5 月下降 16.5%。這是自去年 9 月以來的最大降幅，使銷售量降至 6 個月低點的 61.9 萬套。雖然大多數分析師預期銷售會下降，但降幅比預期更大。

下降的主要原因有二：

高抵押貸款利率：5 月利率仍然很高，使得許多潛在買家無法負擔新房。市場上現有房屋增多：隨著更多現有房屋上市，買家選擇更多，可能會轉向現有房屋而非新建房屋。儘管銷售減少，但有一線希望。與 4 月相比，5 月可供銷售的新房數量實際上略有增加。這意味著新房競爭減少，可能會導致一些價格調整。事實上，與 2023 年 5 月相比，新房的中位價略微下降（0.9%）至 41.74 萬美元。這可能是由於庫存水平較高而導致價格走軟的早期跡象。

｜房屋保險成本上升，加州成為焦點

全國範圍內房屋保險費用上升的問題仍在持續，加州的增幅尤為顯著。根據 ClaimGuide.org 的最新研究，全美 60% 的房主在過去一年中保費上漲。這導致許多人難以負擔，不得不削減其他開支，甚至難以找到保險。

（圖片來源自/Shutterstock）

來自 S&P Global Intelligence 的數據顯示，加州是特別值得關注的地區。該州房主的平均年度保費增幅達 10% 或更多，自 2018 年以來累計上漲 43.7%。情況看似還會惡化，State Farm 正在尋求批准大幅上漲：房主保費 30%，公寓保費 36%，租戶保費高達 52%。