近２年來，房價從高點滑落，不少人動念想要買房，只不過，出外看屋的經驗卻總是讓人氣餒，且疑惑的是：「不是說房價有跌嗎？怎麼還是貴森森？」
的確，就絕對單價來看，房子是奢侈品，如果能夠精準出價，成交時少個幾10萬，甚至百來萬屋款，就能補貼家具費或是裝潢費。
精準出價►掌握現階段合理房價
該如何精準出價？關鍵就是要能掌握房子現階段的合理價。之所以說是「現階段」，就是當屋主是20年前買的房子，你就無法期望他用當年的房價賣給你；或是屋主是2013年底房價正高時買的，你願意原價購入，屋主肯定也會感謝你。
另外，地段也是影響房價的關鍵因素，例如台北市信義區的豪宅價格肯定就會比萬華區的豪宅貴。即使是同一個社區、相同坪數、相同屋齡的２間房子，也會因為條件不同而有不同的價格差異，例如坐向、採光、通風、有無管理員、交通條件等。
該如何正確估價呢？首先可以從屋齡來鑑估房子的價值。
中古屋►從屋齡推估合理價位
屋齡對房價的影響幅度很大，在同一個區段內，屋齡愈新的房子，房價愈貴。但是到底屋齡５年的房子該比屋齡20年的房子貴多少才合理呢？一般來說，屋齡愈新的房子，屋主開價的價差愈小，屋齡愈舊，開價的價差就愈大，這牽涉到房屋建築體本身折舊，與屋況折舊２大因素。
宏大不動產估價師事務所執行長郭國任提供了一個簡單的估價方法，教讀者用新成屋的價格反推中古屋價格，即中古屋單價＝新成屋單價×【１－〈屋齡×１%＋５%～20%經濟折舊〉】。
經濟折舊怎麼算呢？愈是精華的都市，房屋折舊率就愈低，以台北市或是板橋、中和、永和、新店、三重這種台北市外圍第一圈的新北市行政區為例，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊一般為５％～10％，10年內的新大樓則降至０～５％。
走出雙北市的精華圈外的區域，預估折舊率較高，屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊一般為10％～25％，甚至更高，10年內的新大樓則降至５％～15％。這套算法，也可以用來以中古屋反推新成屋的單價。
在台北市，中古屋通常每年以１％～２％的速度折舊。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，中古屋的折舊算法跟屋齡有關，１～５年之中古屋每年平均折舊２%；６～10年之中古屋每年平均折舊1.5％；10年以上以每年１%的方式來加以計算，愈舊的房屋折舊愈慢。
然而，永慶不動產估價師聯合事務所所長郭大誠提醒，在非都會型城市中，房屋的折舊與建商的產品定價很容易出現較大的差距，例如10年的中古屋房價可能是鄰近同類型新屋的半價而已。因此這套算法還是要因地制宜。
本文原載於財訊趨勢贏家特刊《全台特蒐讓利降價屋》
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