2025年商辦市場有兩股重要趨勢正在交織：一是台北市商辦租金飆升所帶動的「租轉買」熱潮，二是廠辦分離與廠辦融合的需求崛起。而位於新北市新莊副都心的戰略重鎮，正成為這兩大趨勢融合的理想場域。
1. 商辦市場：租金飆、買氣旺
今年 5 月，輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳日前宣布輝達台灣辦公室將在北投、士林，為台灣房地產投下震撼彈，帶動周邊區域整體房價大漲。根據信義全球資產與非凡新聞報導，2025 年第一季台北A級商辦每坪租金已飆至 2,672 元，相較十年前上漲約28% 。
高租金不只是成本壓力，也讓企業主考慮自購辦公室：一方面減少租約不續造成的不確定；另一方面自購可自由規劃動線、提升門面形象。美國商業不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）進一步指出，隨著新供給加入，台北空置率恐於2025年底攀升至7.4%，導致房東降租、企業更有利時機購置。
2. 廠辦分離：自用與多點布局
另一本重要趨勢是廠辦分離，即企業將生產、研發與一般辦公從同一地點分開佈局。2025 年多數資金穩定、成長型企業（特別是製造、科技、物流）都傾向購買廠辦，用以同步兼顧研發與生產效率、節省租金。這與廠辦屬節省成本、效率與彈性的趨向一致 。
信義全球資產報告指出，多區域佈點已成主流：企業將研發中心設在台北或新北，生產基地放在桃園或中南部，使廠辦分離策略更明確。
3. 新莊副都心：租買、廠辦分離、商辦升級的三合場域
新莊副都心（參考東京新宿藍圖）近年吸引大量企業設立總部、進駐研發與商辦機能，中悦、麗寶等集團投資總額超過 400 億元，其優勢在於：
- 租金與房價較低：副都心租金僅台北市六成，住商成本明顯節省。
- 交通便利、機能成熟：捷運、環狀線等交通網，加上知識產業園區、行政大樓完備，打造商研聚落。
- 企業回流與轉型紅利：製造、科技業回流需求帶動廠辦型商辦需求、自購意願高。
新莊副都心的「廠辦分離 + 商辦升級」模式尤為突出，企業可在此購置總部辦公與R&D空間，同時在桃園或中南部另設生產基地，完成多點佈局。
4. 租不如買 + 融合廠辦分離：多元空間策略
這兩股趨勢在實務上正互補融合：
- 自用購買：資金充裕的大型企業趁租金高點自購商辦（包括廠辦），節省長期待租風險 。
- 多功能複合空間：廠辦可整合研發、生產、行政，在新莊副都心形成企業總部基地。
- 投資標的延伸：商仲指出投資市場正聚焦廠辦與高品質商辦，成為 2025 年資金配置重點 。
尤其值得注意的是，新莊副都心房價在近四年漲幅約 34%，但實際交易恐有過熱風險。對於商辦買家而言，雖租轉買有利，但仍須謹慎評估基本面與供需動能。
2025年的商辦格局，已從單一「租」轉為「買」，並與廠辦分離策略融合，形成一種新局。新北新莊副都心因具租金性價比、交通機能、科技園區群聚與投資熱度，成為台商、外資及地產開發共同鎖定的戰場。
