的確，買房子會算，比什麼都重要！在買房前，必須先「弄懂房價、抓對行情」。至於預售屋的房價又該怎麼算呢？
►從購地成本回推可能售價
通常，預售屋房價可以分為訂價、底價和成交價３種。訂價是銷售現場的價格、底價則是建商委託代銷公司或賣方委託仲介銷售的最後底線，而成交價則是經過買賣雙方交戰，在你情我願的情況下成交的價格。
一般而言，建商在訂定預售屋房價時，是以總成本加上利潤及應繳稅額而得出的價位。其中房屋成本主要包括土地、建築、行銷等費用，以及證照費用、媒體廣告、利息負擔以及預估銷售期間合理的空置率。因此，要推估自己看中的預售屋價位合不合理？最精確的算法，就是用建商購地的成本來回推建商的合理售價。
一般來說，建商的成本包括了土地成本、建造成本（約土地成本1.5成左右），還有１至1.5成的管銷費用、廣告預算和利息支出，而利潤大約抓２至３成，如此推估就是建商推案的最低賣價了。
►潛銷期主動出擊洽詢建商
舉例而言，若某建商當時用10億元，取得500坪的土地，但該土地容積率為200％，也就是可以蓋的建物總面積是1,000坪，換算回來，建商蓋每坪建物的土地成本則是10億元÷1,000坪＝10萬元／坪，再加上各1.5成的建造成本和管銷等雜費，再抓２成利潤，建商合理底價應該是15萬元／坪。
不過，買賣本就有利潤，得靠議價爭取到合理價位，通常議價最好的期間是潛銷期。
預售屋銷售可粗分潛銷、開案、銷售與尾聲，有經驗的房市專家建議，買房要買在潛銷期，不要買代銷，而如何得知是潛銷期？舉例來說，看到工地搭起圍籬，並掛出建商資料，這時可以打電話詢問，就會成為建商未來要銷售的口袋名單。
本文原載於財訊趨勢贏家特刊《全台特蒐讓利降價屋》
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