| 若說人的一生買賣房屋不過５次，那碰上建商找上門談都更的機率，就堪比中樂透一般，但這樣的好康降臨，無論都更或是危老，只要碰上「人性」就成了無解題。所幸，近年政策利多齊發，加上台灣金聯資產管理公司積極推動下，有些無解題邁進一步成為難解題，甚至有的已找到解題線索，即將打開多年的糾結。 |
►整合困難 秉持同理心做好溝通
「當然是希望１坪換１坪，最好重建後有公共設施，如果能多一個車位，當然更好。」家裡即將要都更的王先生這麼說。但這樣的想法不是特例，而是普遍存在於民眾心中，他們深怕自己的權益受損，更怕被建商稀哩呼嚕的蒙騙過去。
都更之困難在於建商與民眾，長期建立在高度不信任的關係中，民眾不敢聽信於建商，建商又怕遇上釘子戶，導致雙方僵持，不少案子胎死腹中。
有感於整合上的困難，財政部旗下泛公股成員之一的台灣金聯，2019年起成立中山金聯危老工作站，積極搭起民眾與建商的橋梁。
對於最常遇到地主戶的過度期待與要求，台灣金聯代理董事長郭文進人同此心，心同此理的表示，「這是人性，任誰碰上都會這樣，所以我們不應該去怪誰，而是努力做好溝通。」
►重建之外 整建維護也是更新路
郭文進強調，重建是民眾所期待的，但台灣金聯不會一股腦的慫恿民眾重建，而是從重建範圍的規模、都市環境的整體考量、整合的難易度、重建的資金來源與運用、重建後可能獲得的價值等不同面向給予建議，「有時重建不是唯一更新的路，整建與維護也是不錯的方式」。
以整建、維護來說，嘉義金財神大樓就在做外牆都更維護事業，台灣金聯則扮演起協助的角色。此外，台灣金聯也能透過公股銀行辦理結構安全性能評估、結合外部資源，推動設立社區總體營造基地，協助建商續建解決資金問題。
►轉換角色 解決資金供應鏈問題
談到資金的問題，郭文進說，「不論是都更或是危老重建，『資金』如同大家所認知的，一直是執行上的成敗關鍵因素之一，單單靠地主自辦都更、自主重建，目前能成功的案例還是少數。」
於是台灣金聯在都更危老重建工作中，還提供「二把劍」來斬斷資金供應鏈的問題。
首先，在整合過程中，台灣金聯購入無意願參與都更危老重建的民眾之不動產，並於單一重建範圍，在合理金額內協助建商購入該類不動產及他項權利，台灣金聯由資金提供者轉換為合建地主的角色，加速重建範圍都更危老的速度。
其次，台灣金聯可以解決建商於都更危老重建期間資金缺口的問題。由於台灣金聯的「資金貸與方案」可於建商發生資金缺口的前期，挹注資金協助完工，只要將信託、工程查核、專款專用、按進度付款等防火牆建立好，重建個案還是能夠順利進行的。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《危老＋都更 400萬戶老屋拚重生》）
