市場觀點作者：洪世光｜編譯：王鑫諾 2024-07-11 12:00:00

房市回暖跡象顯現，利率趨穩供應增多

房地產市場就業增長消費者信心利率變動聯邦儲備局

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【美國經濟趨勢分析（每週更新）】

6 月份的房地產市場顯示出一些改善跡象。利率趨於穩定，近幾個月可供購買的房屋數量逐漸增加。

然而，整體經濟可能在未來幾個月放緩。就業增長似乎失去了動力，人們對財務狀況的信心減弱。如果這種放緩趨勢持續，聯邦儲備局可能會通過降低利率來應對，這對房地產市場可能是個利好消息。

｜買房樂觀情緒回升

經歷 5 月的低迷後，房地美的房屋購買情緒指數在 6 月份顯示反彈。更多人（19%）現在認為是購房的好時機，較上月的調查低點 14%有所增加。

這種樂觀情緒可能歸因於 6 月份的抵押貸款利率趨於穩定。雖然預期利率顯著下降的人數減少（6 月 24% 對比 5 月 25%），但對工作安全感的感受上升（6 月 79% 對比 5 月 74%），可能讓潛在買家更有信心。

賣方方面也出現了積極的變化。更多人（6 月 66% 對比 5 月 64%）認為現在是賣房的好時機。這種賣方信心的增加有望帶來更多房源，緩解目前的供應短缺，創造更好的市場平衡。

｜鎖定效應減弱：房市供應有望增加

房地產市場迎來好消息！儘管擁有極低抵押貸款利率（低於 5%）的房主仍然不願意出售（鎖定效應），但這些人的數量在減少。這可能是為何可供購買的房屋數量在 2024 年上半年逐漸增加的原因之一。

（圖片來源自/Shutterstock）

根據提供抵押貸款數據和服務的洲際交易所（ICE）的數據顯示，2024 年 5 月，只有 76% 的擁有抵押貸款的房主（不包括完全擁有者）擁有低於 5% 的利率，相比兩年前的 90% 大幅減少。這意味著與 2022 年相比，擁有這些極低利率的抵押貸款數量減少了 580 萬。

另一方面，自 2022 年以來，較高利率（高於 6.5%）的抵押貸款數量有所增加（約 400 萬）。這些房主沒有鎖定在舊的低利率中。

隨著抵押貸款利率預計在 2024 年下半年趨於穩定，更多擁有目前低利率的房主可能考慮出售。這可能在購房季結束前進一步增加可用房源。

｜消費者信心回落

6 月份的消費者樂觀情緒在 5 月小幅上升後有所回落。會議委員會的消費者信心指數下降至 100.4，低於上月的 101.3，表明美國人對未來經濟狀況的信心有所減弱。

關鍵因素似乎是對短期（未來幾個月）前景的看法較為黯淡。預期指數衡量人們對收入、企業和工作的感受，從 5 月的 74.9 下降至 73.0。近期就業市場降溫的跡象可能引發對未來收入和整體商業狀況的擔憂。

（圖片來源自/Shutterstock）

不過，也有一些亮點。消費者對經濟衰退的擔憂減少，對股市的樂觀情緒增加。然而，他們對當前財務狀況的評價在 6 月也有所惡化。

有趣的是，儘管對利率上升的預期減少，購房意願並未顯著增加，這可能是因為房價仍然很高。然而，如果利率下降且房價在今年晚些時候穩定，消費者信心可能會反彈。

｜就業市場降溫但仍強勁：聯儲局可能放鬆政策

美國就業市場顯示出放緩跡象，但仍然健康。6 月份新增就業崗位較 5 月（修正為 218,000）減少，為 206,000，仍超過專家預測的 200,000。

增長主要來自受經濟波動影響較小的行業，如醫療保健（增加 82,000 個工作崗位）和政府（增加超過 70,000 個工作崗位）。建築行業招聘也保持穩定。然而，大多數其他行業的新增工作崗位速度似乎在放緩。

失業率意外上升至 4.1%，為自 2021 年底以來的最高水平。工資增長保持穩定，平均時薪月度和年度略有增加（雖然年度增幅是兩年多來的最低）。

這種招聘放緩對聯邦儲備局（Fed）來說是好消息，表明經濟可能在降溫，有助於控制通脹。這可能導致聯儲局在今年晚些時候潛在降低利率。

原文作者｜ Daniel Hung 洪世光
美國專業不動產經紀人 / 美國商用不動產投資顧問

目前任職 APCC 美國商用不動產投資顧問，APCC 資產管理公司擅長大型土地開發、商用、零售、旅館以及產權、債權、股權的規劃合作。協助高端資產客戶成功在美國收購超過 20 億美金的商用不動產。