unknown 趙宥穎 2019-10-29 09:00:00

低利率撐腰房價跌幅收斂

房價

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房價為何這3至4年來只修正一點點？永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為：「其實是利率一直維持歷史新低，貸款成數都在7、8成，賣方壓力沒那麼重，自然房價修正幅度就不高。」

0o9s因此，總結原因是國內利率低、資金充沛，加上買盤進場，買賣移轉棟數增溫，需求量增加，房價自然下跌有限。

►貸款利率走低房價跌幅有限

如果再比對信義房屋內部成交數據資料，從中看到主要都會區成屋成交均價數字，更是有趣。今年1月台中、台南與高雄的成屋均價，已經和2014年時的房價接近持平。

台北市今年1月成屋均價與2014年相比，每坪相差7萬元，跌幅僅約10％，新北市每坪價差約3.1萬元，價差8％，桃園價差也僅1萬元。等於過去4年沒有入場的人，今年初的房價已經緩步回升，買屋價差與4年多前相差沒有很大。

永慶主管私下表示，許多人喜歡買成屋，因為格局看得到，也能馬上搬進去住。不少人從2014年開始，就一直在等房價下跌，所以用時間換空間，每年都在等，但是從永慶與信義房屋的成交資料來看，或許會讓不少人失望，因為房價跌幅有限，這個狀況到今年仍會持續，買氣回籠，更沒有降價的壓力。

反觀預售屋和新成屋市場，在2014年到2016年期間，建商紛紛讓利換取成交，例如當時板橋江翠重劃區以3字頭帶動成交買氣，但是建商對新案的讓利態度，也隨著成交量回升，愈少提到讓利這兩個字，甚至建商推案也愈趨積極，想趁選舉前，多賣一些房子。

上半年新案市場的指標329檔期發展，可視為今年房市前哨站。何世昌認為，329檔期的總量會比去年高，因為豪宅新案多，到了年底，也可檢視豪宅成交量是否放大，如果是，從中可判斷台灣企業主今年接單的狀況不錯。

►建商頻推新案重劃區價格穩

同時以今年新案來說，北台灣以重劃區最受矚目，有堪稱4大天王重劃區案量，重磅登場。分別是桃園龜山A七重劃區，預估有400億元新案、板橋江翠重劃區上看350億元、新店央北將至少300億元、土城暫緩發展區則至少有220億元。總銷規模甚至上看1,200億元，實則驚人。

並且，何世昌認為，重劃區價格出乎意料的維持高檔。例如新店央北重劃區，目前銷售中的預售案，不少都站上每坪6字頭，甚至7字頭，已經與新店成熟市中心的價位差不多，使房地產業內人士嘖嘖稱奇，認為買方對於新穎重劃區域的接納度高。

同時，央北重劃區也被視為今年最有看頭的重劃區，推案量也會邁向高峰，比去年還旺，其中國泰、宏普建設、鑫怡建設等都已經卡位。

儘管今年首季房市看似春暖花開，但是今年以及未來兩年仍然存在變數，因為新蓋好的成屋潮將為房市帶來更大的賣壓。

葉凌棋指出，2016至2017年上半年新屋開工數，若以8成推估，預計今年全台將有7.98萬戶交屋潮，假設預售已銷售5成，今年也有3.9萬戶進入市場。

接著，根據內政部統計，2017年第4季新建餘屋量高達7.45萬戶，兩者合計2019年會有高達11.4萬戶新增供給量出現；若再加上2018年的住宅建照數量，全台建照有10萬戶左右，創下10年來第三高，所以經過3年的施工期，預估2020至2021年新屋供給恐會爆量。

葉凌棋認為，以年度買賣移轉交易量達30萬棟為基礎點，30萬到40萬交易量為盤整期，預估需要4年，量能才能回到40萬棟以上，如此房市才是比較健康的狀態。這個4年的估計，與顏炳立認為房市恐還會盤整4年的言論不謀而合。因此想要置產者，可把握盤整期順勢而為找屋議價，以覓得好屋。

►六都住宅交易價格易漲難跌

六都	台北	新北市	桃園	台中	台南	高雄
2010	49.5	24.0	12.2	12.7	8.4	10.3
2011	54.5	27.5	13.9	13.7	8.8	11.9
2012	58.7	29.9	15.1	15.2	9.7	13.0
2013	65.7	34.1	18.4	18.1	11.9	15.5
2014	68.0	36.8	19.3	19.5	13.3	16.5
2015	64.4	35.3	18.6	19.5	13.4	16.6
2016	60.7	33.8	17.9	19.1	13.4	16.2
2017	59.9	34.1	17.9	19.9	13.1	16.7
2018	60.9	33.6	18.9	19.8	14.3	17.0
2019 1月	61.0	33.7	18.0	19.4	13.2	16.5