兩大政策加持 都更2.0啟動

今年是都更2.0元年！老房子都動了起來。蔡英文總統上任後，支持、加速推動都更，去年底《都更條例》修正案通過後，政府希望今年都更核定數達到100件的規模；另一方面，在《危老條例》通過後，去年申請已超過130件，希望今年能倍增到300件，蔡英文信心滿滿。

成果反映在數字上。過去都更一年大概核定40件，現在，核定數倍數成長至77、78件，是過去每年平均的1.75倍。內政部次長花敬群強調「都市更新2.0」，包含多元與鬆綁、簡易與透明、全面參與等3大內涵。

進一步來說，未來政府會擔起推動公辦都更的角色，讓每個個案自行選擇進行都更或是危老重建模式，加上國家住都中心和金融都更公司成立後，預計吸引更多民間業者和專業者的能力，使住戶深度參與，以期更有效率地達到都市再造。

►政策加持 仍需說服屋主

儘管政府信心十足，但房仲業者卻有不同看法。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，坐落黃金路段的高齡物件依舊值錢，雖然未來都更後價值翻漲，但若非物件本身有海砂、危屋等問題，屋主也會對於都更條件將更高，政府和建商就要付出較大的成本，因此，黃金路段的都更與否，屋主一點都不急迫。

好比台北市信義區，《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，約20年來只有一個成功的都更案「和暘信邑」，慘淪為「屋主最難搞定的行政區」，即使都更商機龐大，建商看得到卻吃不到。

何世昌說，台北市歷來整合成功並推案的都更建案共有115件，平均一年不到6件，由住戶自己擔任實施者的「自主都更」更是不容易，最多成功案例的是內湖區，目前共有「吉祥居」、「如意琚」兩件自主都更案。

以雙北市房價舉例，目前台北市蛋黃區的老公寓成交均價仍在6字頭，而新北市蛋黃區，如新板特區周邊老屋平均每坪約33萬元。陳炳辰認為，一般情形下，原本老屋偏多、價格也較低的區塊，屋主都更意願較強，像是新板的都更意願普遍比台北市高。

►地點及屋況吻合 有利都更速度

但有的區域個案，因先天環境，都更後價格也不會一飛沖天，其價值反倒讓政府與建商態度趨向保留。

像是士林社子島區塊，目前屋齡40年以上公寓，還有一坪不到30萬元的物件，能超過4字頭就算有不錯表現，當地居民多有都更期望，但政府與建商因看不到前景，多在案件上不願著墨過多而常面臨卡關，都更現況還是處於觀望。

總結而論，適合都更的物件若是坐落不錯的區塊，物件僅因自身老舊或其他瑕疵成為房價汙點，屋主、政府、建商三方看得到未來願景，便容易順利進行。

像是大安區豪宅「明日博」，前身是台鐵老舊宿舍，都更後單坪百萬元起跳；而民生社區延壽街上國宅過去為海砂屋，後由中工整合都更，亦推出單坪80∼100萬元高價宅，都是因為坐落地點與物件狀況相互配合，讓都更進度神速完成。

不論都更在過去面臨多少難題，政府決定帶頭做，近期也積極成立國家住都中心、金融都更公司，加上幾次強震過後，民眾安全意識的上漲，不少建商重新啟動都更。專家都說，「未來的都更案肯定是正向發展！」後續，將介紹雙北都更的黃金區域，提供買房好區。