unknown 陳彤綺 2019-11-19 17:00:00

遵守保３原則買中古屋不易出錯

成屋購屋須知

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老公寓不論自住或者投資，都有不少擁護者，仲介業帶看老公寓有「保三原則」，低總、低單加上低自備；身為包租公的知名律師蔡志雄也提供自己的「不犯錯投資術」，就是「20年租金收益還房貸」，以及近期衍生出的「點擊率反推空窗期」等祕訣。

老公寓土地持分大，室內使用坪數空間大，加上房價比起新屋購入門檻較低，不少人視老公寓為置產首選。但是老公寓也是有不少地雷，如何避開以及選到適合自己的物件，專家們不藏私的拆解買老公寓不敗術。

► 屋齡影響貸款成數

對於一般老公寓究竟屋齡多久才稱得上老？太老，是否會影響購屋貸款成數？全國不動產天母加盟店店長李福星表示，30年是個分水嶺，30年以上屋齡可稱為老公寓。似乎跟社會區分輕、熟齡以30歲為界頗為相似。

李福星分析，以一般人買房經驗來說，屋齡30年以下貸款成數比較高，有機會貸到８成；30年以上，但要看個人信用以及還款能力，如果沒有特別突出，大概只能貸到6～7成。

► 自住選擇３樓以下

自住買方而言，買老公寓大多選擇３樓以下，再往上要爬樓梯更久，買方接受度會降低。除了貸款之外，買方也要多準備重新裝潢老公寓的預算，例如漏水漏電、家具、管線都要換，預算以坪數大小而定，但基本上準備100萬元上下的預算比較足夠；如果自己有認識的工班，更換水電管線的費用可以再拉低。

自己身為包租公、知名律師蔡志雄也從根本經驗來說，他認為，買老公寓就是要從小環境觀察，有些蓋得很擠、空間看起來不舒服，甚至還有大門年久失修，代表住戶沒有心共同維護環境，對於房價也會有影響；如果梯廳乾淨少有髒汙、定期有人清潔，代表住戶在意居住品質，買方入住後才會住得開心、長久。還有信箱是否過於雜亂等，也都是值得留意的小細節。

► 保三原則買屋不易出錯

中信房屋忠孝店經理翼光明本身也看過上千個物件，他表示，老公寓現在有「保三原則」是買起來較不易出錯的準則。原則是低總價、低單價和低自備，如果在北市能找到２房1,000萬元左右，３房1,500萬元左右，算是低總價，因為過去３～４年前房價還在高檔時，２房的老公寓被炒到1,500萬元左右，現在回檔不少。

至於低單價的觀察，翼光明則認為，離捷運站10分鐘內、單坪50萬元以下；距離捷運20分鐘，單坪40至45萬元左右算是合理。至於低自備，除了平常跟銀行的往來關係之外，還有一個小訣竅就是，若買的房子價格低於實價登錄的行情，銀行就有機會給予較高的房貸成數，因為取得房價低於行情，對銀行而言風險降低。