| 近來，都更議題被危老重建炒熱，許多人開始關心自家房子能不能重建，對於未來可以選擇何種重建方式也開始進行分析比較。根據台灣金融聯合都更服務公司統計，台北市近20年核准都更案件的實施者類型，高達95%是建商合建，僅有5%是採取自主重建，凸顯未來自主更新的模式，將隨著危老重建逐漸開展。 |
都更經驗逾20年，同時也是台灣中小企業銀行「創新金融專案辦公室」主任陳銅溪，經手都更及危老案件達50餘件，在業界享有「都更導師」美名，多次參與自主更新的案件，對其中有何優劣熟稔於心。
►尚華仁愛 從危樓變豪宅
在陳銅溪參與自主更新的案子，以「尚華仁愛」一案從危樓變身為豪宅，最為業界津津樂道。該案在九二一地震結構受損，由住戶自組都市更新會擔任實施者，過去這樣自辦都更，銀行的做法是，所有居民連帶保證，核貸採比例原則，需再自籌額外的重建資金，但每個人經濟條件不一，有些無力負擔重建資金，又不互為連帶保證，更新會為資金不足而傷腦筋。
後來，承接的銀行採取幾項突破性做法，包括以重建後的房地價值作為估值、產權及資金均信託管理，建立續建機制，使得成為首件取得全額貸款的自辦都更案。
在都更之後，住戶最關心房屋價值。陳銅溪笑說，仁愛尚華在未都更之前，列為紅單危樓，房價每坪約40萬元，在都更之後，最後一戶成交單價來到189萬元，總價1.5億元，「當時媒體報導都說，這是最貴的都更豪宅，創造了50幾個億萬富翁。」
►以屋換屋 解決財務問題
不僅是仁愛尚華，大家熟知的台北市水源四、五期自主更新案，陳銅溪也參與其中。他描述，當時的居民，大多是退休已久的長者，唯一收入來源是低收入補助，原住戶都擔心「收入來源不到萬把塊，怎麼拿錢出來蓋房子，以後怎麼付房貸？」
當時，陳銅溪協助住戶，告訴他們可以用重建房屋價值估算貸款金額，加上市府核准高額容積獎勵，原本舊房７、８坪，重建後可分回26、27坪，每坪單價達60、70萬，房屋增值後「以屋換屋」，可以解決財務問題，身上還多一筆錢。
不過，陳銅溪也提醒，現在房市狀況未明，新建餘屋數高達８萬棟，別再以為危老重建或都更愈晚進行，獎勵值愈高，獲利愈豐厚，已經不合時宜。另一方面住戶在重建時一直存有「１坪換１坪」的舊思維，陳銅溪提出他的見解，「正確來說，應該是分回原來的室內面積」。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《危老＋都更 400萬戶老屋拚重生》）
