| 台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任陳銅溪，經手都更及危老案件達50餘件，在業界享有「都更導師」美譽。對於住戶在重建時存有「１坪換１坪」的思維，陳銅溪提出見解，「正確來說，應該是分回原來的室內面積」。 |
►法規時代變易 １坪換１坪難達成
為何１坪換１坪不容易？
首先，法規隨著時代在變。30、40年前的公寓，公設只有樓梯間，還併入登記主建物坪數；以雙併公寓來說，室內面積是登記權狀的95%，梯廳面積約占了權狀5%。
然而，隨著2005年修訂《建築技術規則》８樓以上住宅強制設置雙安全梯，接著要求考量殘障人士進退，加深、加寬逃生梯的面積，建築物公設比愈來愈重建方式、借款人合建（建商）自建（地主）融資科目土融、建融房貸、建融、周轉金成數７～８成、６～７成全額高。
再者，容積率和建蔽率的問題。早期的房子，以基地前面的道路寬度決定建築物高度，允建容積率高，等於是基地蓋滿滿，但在1983年後，施行「台北市土地使用分區管制」，各土地使用分區的容積率及建蔽率皆有所管制。
以台北市最常見的第三種住宅區（以住三簡稱）來說，假設以前的土地100坪，最高建蔽率達60%，等於4層樓公寓的容積率是240%（60%×4），如果再扣除樓梯間5%，換算室內面積容積率為228%（240%×0.95）。
假設拿到容積獎勵30%（不含時程獎勵10%），等於容積率可以蓋到292.5%（225%×1.3），但再扣除公設比30%，室內面積容積率157%（292.5%×0.7），坪數明顯很難１坪換１坪。
另外，如果選擇與建商合建，住戶也很難分回原有面積，畢竟建商也要承擔風險、賺取合理利潤。以台北市住宅來說，地主分回比率約60～65%，如果位於蛋黃精華地段，地主分回比率可高達７成，然而畢竟是少數個例。
►放款融資限制 提升重建資金融通
陳銅溪也相當看好危老重建。他認為，以台北市的都更案來說，過去平均獎勵值不到30%，然而《危老條例》因時程獎勵外加10%，可以達到上限40%，其實重建誘因相當高。
不過，分不回原有坪數，住戶通常會有抗性，要解決上述的問題，陳銅溪認為，只有自主重建，更新後利益由地主共享，當然住戶也要自行負擔所有整合與開發費用，便是要向銀行借貸資金。
的確，資金關係到自主重建能否成功的關鍵之一。因此，金管會2019年８月解除《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制，有助於提高重建資金融通的活水。
目前，８大官股行庫也積極經營這塊業務，其中，台灣中小企業銀行特別創設「創新金融專案辦公室」專責辦理，成立迄今都更金融已辦理18件，融資金額131.74億元，提前達成首年目標融資100億元。
►創新金融專辦 解決危老融資痛點
而會有傑出的成績表現，主要是看到銀行辦理都更危老融資的痛點。
陳銅溪說，都更危老融資屬於複雜、具專業性的金融業務，與一般融資案件不同，經常辦理速度緩慢，授信、信託容易疏漏，影響銀行在都更危老業務的推動，因此創設「創新金融專案辦公室」主要是解決痛點，強調快、易、通，可以快速辦理、解決客戶疑惑、資金籌措暢通，提供專案輔導、融資及信託等一條龍服務。
不僅推動都更危老金融業務，台企銀同時也將「廠辦更新重建」納入推展重點，目前接洽共３案，預計年底完成２案，金額約39.9億元，預計與桃園市政府合作，提供專業諮詢服務及規畫建議。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《危老＋都更 400萬戶老屋拚重生》）
