| 經濟負擔也是住宅重建的障礙，因為日本採取權利變換方式，所有權人以土地所估的價值、出資人以資金參與分配；不動產鑑定結果，更新前後持有的樓地板面積不一定相當，也就是說，住戶不能期待不出一毛錢就能１坪換１坪，如果要求新屋要和原來大小一樣，勢必要多掏錢出來。 |
►重建都心凋零區 為台灣制度最大課題
三菱地所設計公司都市開發管理部長五十嵐誠指出，都更要注意的是達成協議的方式、以及時間表的調整很花時間。
為了和利害關係人達成協議，必須努力建構雙贏的關係，大家要共同參與事業計畫、建構信任關係。此外，每件都更案從構想、計畫、設計、手續到施工，各階段都要針對具體的計畫達成協議，耗日費時，利害關係人立場不同，時間表也多半不會一致，以至於整體的時間表調整難上加難，需要耐心來培養。
關於台灣的制度，三菱地所設計認為，台灣各大都市的精華區，過去數十年幾乎沒人去動，一直保留原狀；如何重建市中心凋零的區域，成為目前制度最大的課題。解決之道是先由行政單位領導，檢討根本的政策。
以日本為例，日本1975年制定了促進市街地再開發的相關法律（包括都市再開發法的部分改訂），沿用到現在，不過2002年曾修改區分所有權法，促使改建增加。現在台灣和以前的日本一樣，土地所有權人和租地權人（地權人）需要百分之百同意，這使得整體化開發很難推動，導致街上一大堆老舊建築。
讓法律更趨完備的討論也很重要，台灣可以像日本一樣，限制每個地權人的權利在一定的程度之內，促成都市更新在短時間內完成。其他要素還包括：民間主導實施都更案時，也需要政府改善和強化支援措施、行政單位要有明確的方針、以及揭露未來願景。
台灣旭化成都市開發董事長小原俊彥則認為，政府、居民和實施者這三方應該找到平衡點，而不是偏向某一方；另外已經決定的規則就應該遵守，重視公平的原則。
►韓國LH50年 建立健全都更模式
除了日本之外，韓國也是台灣參考的對象。韓國政府發展出「住居階梯模式」，以住居福利整合的模式，讓不同社經背景的人住在一起，而主要執行者是韓國土地住宅公社（LH）。國家住宅及都市更新中心2020年９月和LH簽訂合作備忘錄，之後也持續有一連串的交流。
LH是由韓國國土交通部設置專法成立的公司，地位與住都中心類似，同樣是國內最大的住宅興建和營運管理的專責機構。不過LH已經有50年的歷史，員工約１萬人，旗下甚至設韓國LH協助改善晉州市的都市更新計畫，當地藝術家還在牆上設計壁畫和裝置藝術。
有大學、研究院等部門；而且有徵收權，還能投資興建運動場、地方醫院等大型公共設施。土地開發後的獲利，能用來挹注社會住宅開發和都更所需的經費，這些都和我國的都更中心不同。
都更中心副執行長周佳音以LH推動的晉州市區玉峰洞地區都更案為例說明。這個地方有700戶、4,000多位居民，多半是老人，８成屋齡超過20年，而且潛在坡地災害風險高，巷道又狹窄，緊急救難有困難。從前置規畫到後期執行，都由LH派駐人員進行，經費約新台幣1.65億元，由中央和地方分別負擔７成和３成。
周佳音說，在推動過程中，LH公社、晉州市政府、當地居民、參與計畫的大學學者每週開圓桌會議建立共識，由下而上推動這個專案。
計畫完成後，人潮就會進來，不但可以創造在地工作機會，還能成立社會企業負責社區內的房屋整建維修工作，讓居民辦理地區歷史文化導覽等。還很年輕的住都中心未來還可以和歷史悠久的LH多切磋琢磨，共同打造更好的居住環境。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《老屋重建時機大好》）
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