| 讓一個宅男變成暖男，有什麼好方法嗎？不妨試試改建他的房子。日本旭化成不動產RESIDENCE公司在改建住宅時，曾經看過一位50多歲的男性居民，原本住在老舊房屋裡獨來獨往、不與鄰居打招呼，改建後卻有180度的轉變，和鄰居互動頻繁，由此可見一個舒適、便利又安全的環境，足以讓人脫胎換骨。 |
日本早在1969年就開始實施《都市再開發法》，用意就是更新老舊的建築物，同時重視公共性，更要考量安全和防災。到2019年３月底為止，日本共實施了917件，總面積達到1,308公頃。約50年來，因應不同時期的需求，法規也持續修正，值得台灣參考。
►日本都更 創造新價值、魅力與繁榮
三菱地所設計公司是三菱地所集團的核心企業，已有130年的歷史，業務內容包括新建築物的設計監造、改建翻新設計都市開發諮詢等，參與日本許多知名的都市更新案，包括東京大丸有（大手町、丸之內、有樂町）地區、品川車站前等，也參與台北車站中華路地下街計畫、台北南山廣場等。
該公司負責台灣的專務執行董事大草徹也說明，日本的都市再開發事業大致可以分成２大類：第一類是多位土地持有人自行合建，稱為任意共同化事業；第二類是《都市再開發法》規定的法定再開發事業（分成第一種和第二種）。
其中之一具有公共事業的色彩，政府希望透過《都市再開發法》，在木造矮房子密集、生活環境惡化的地區，推動整體的計畫，例如整合零碎的居住用地，興建不易燃的共用建物，並整建公園、綠地、廣場、道路等公共設施，確保有效的公共空間，創造安全而舒適的都市環境。
三菱地所設計負責的都市再開發案，規模從大到小都有。以大規模的案子而言，由於對周邊環境影響很大，開發時要注意的是符合當地的特性，為此必須在行政協商時建立信任關係，並且對附近居民說明對周邊環境帶來的影響、形成共識。
如果是在車站附近區域，最近愈來愈多開發案以大眾運輸發展為導向（Transit Oriented Development, TOD）, 東京 站前的大丸有地區其實很早就採用了這種方式就採用了這種方式，而且根據PPP、亦即民間參與公共建設的模式，在120公頃的區域內創造「新價值」及「魅力和繁榮。
►日本都更靠住戶 更新會是改建推手
日本旭化成集團旗下的旭化成不動產RESI-DENCE歷史可以回溯到1972年，一直以來參與了許多集合住宅的改建。旭化成集合住宅重建研究所副所長大木祐悟，特別點出日本與台灣都更不同之處。他認為，日本基本上要住戶自己努力。
日本都更的實施者可以分為公辦和民辦兩類：公辦的實施者包括地方政府、UR都市再生機構和地方住宅供給公社；民辦則有更新會、更新公司和個人。依案件比率來看，民辦就占了將近８成，其中又以更新會占絕大多數，而更新會的成員規定是：土地所有權人或土地承租人５人以上共同發起，並且要取得單元內，2/3土地所有權人及土地承租人同意。
更新會是日本住宅改建的推手，但是大木說：「最難的是，把改建的重要性傳達給每一位居民」，若非自己的住居有立即性的危險或不便，一般人很難意識到改建的重要性。即使更新會辦學習會、說明會等聚會講解，日本人多半在會中默不作聲，直到旭化成到個別住戶家中拜訪、詢問需求，才聽到更多住戶的心聲。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《老屋重建時機大好》）
