若是心有餘力，想要購入老公寓出租當包租公，身為包租公的知名律師蔡志雄也特別公開投資心法。他分析，把購屋成本當成１００％，除以25年還款，等於租金報酬率要４％以上才值得投資，也就是說，設定４％報酬率收的租金剛好還貸款本息，貸款利率則以近２％的現況計算。
► 報酬率４％是關鍵
他舉例，600萬元房子攤提25年，等於每月月租金２萬元。但實際上，房東不會真的把房貸攤提25年還清，因為自備款的部分可以扣除成本，以房貸試算，600萬元的房子有200萬元的自備款，400萬元的貸款，月租金２萬元等於20年還清貸款。
蔡志雄強調，報酬率4％是關鍵，等於房東自己的資金占３分之１，另外的３分之２是透過房客來繳貸款本息。「不足４％房東會貼錢，超過４％房東繳完本息還有零用錢」。
► 空窗期應納入房東成本
再者，蔡志雄因長期觀察房價、房租走勢，常上網看物件的他表示，瀏覽量是很大的參考值。
首先他會到租屋網去看，自己想要的區域內物件，第一名以及到中間值的瀏覽量是多少，北部可能最熱門的物件瀏覽量隨便都破千，到了中南部，最受歡迎的物件就僅剩200多個瀏覽量，這表示出租的空窗期會拉長。
由此推估，北部最熱門的物件可能３天可以租掉，但是到了中南部要１個月才能租掉，而空窗期也應納入房東的成本內，例如１年會有１或２個月無法收到租金的狀況。
投資房地產要有長期投資的心理準備，蔡志雄形容，像是近年房價跌10％，600萬的房子帳面等於１年跌掉60萬元，以這幾年房價盤整，蔡志雄認為，房市會走「大Ｕ型」，底部會拉得很大，若要投資房地產就是要有長期抗戰的準備。
