看好金鼠年將是房市春暖花開的一年，多家行庫紛紛祭出優惠房貸方案搶房貸大餅，對想要購屋的民眾是一大助力。但是如何才能成為銀行眼中的好客人，為自己爭取高成數貸款？且聽聽銀行業者怎麼說。
台北富邦銀行執行副總吳昕顥說，銀行在核定貸款成數時，會同時計算借款人的償債能力，指標包括債務支出占收入比及負債占資產比，因此想爭取銀行提高貸款成數有３招：
１►提供穩定財力證明
如果是收入穩定的上班族，可提供報稅資料或每月撥薪的存摺明細資料。如果不是上班族，或銀行認列的收入不高，可透過提供本人或保證人的資產證明，例如其他不動產、存款、理財性資產（定存、基金等），或其他房地產。
２►提供資歷佳的保證人
目前金管會規定銀行不可要求借款人提供保證人，但借款人若願意可自行評估額外增提有實力、信用良好的保人作保，銀行便會衡量保人的還債能力來評估放款額度。不過，銀行接受的保證人多以配偶、父母（含配偶父母）或成年子女為限。
３►增加抵押品
提供其他不動產抵押來提高擔保設定。陳俊宏另外建議無收入證明的人，可以自行留下收入證明，例如攤商可以每天將部分收入存入存摺，留供申請房貸時給銀行參考。
對民眾而言，辦理房貸時，在意的不只是成數，更是最終可以拿到的資金額度。影響資金額度的因素除成數外，還有房屋本身價值。實務上，銀行接到房貸申請案時，通常由專責的鑑價人員進行實地勘察、訪查時價，並參考客戶提供買賣成交價後綜合評估房屋價值。基本上，新成屋、中古屋的鑑價方式並無差異。
吳昕顥解釋，銀行較重視擔保品的坐落區域，除非是屋齡超過20年，否則銀行對中古屋或新成屋的貸款成數應不會有太大差異。通常房屋的折舊年限是50年，除非真的超過50年的磚造房屋，又是市場處分不易的標的，銀行才會拒絕接受為擔保品。
萬一真的無法從銀行爭取到希望的房貸額度，除向親友求援借款外，還有什麼自立自強的方法呢？
永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏建議，可搭配銀行信用貸款，利率約４～５%間，適用於穩定收入的上班族，當房貸支出占所得比例不高時，可同時向銀行申請信用貸款，但會受限於「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額（包括信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不宜超過22倍」的規定限制；另一種方法是考慮建商貸款，目前坊間有少數建商為促銷推出9成貸款的搭配專案。
（本文原載於財訊趨勢贏家特刊《全台特蒐讓利降價屋》）
