| 台北市首例自主更新都更案「水源４、５期」，向來是業界稱道的自主都更學習典範。自主都更難度不低，必須要有熱心地主發起，不畏整合困難，還要自組都市更新會溝通重建大大小小細節。水源４、５期便是有一位阿嬤級關鍵人物「碰姨」才能整合成功。 |
其實以整個社區來看，大約200多戶住戶，有半數以上第一代都過世，新大樓將由後代入住，成為「前人種樹、後人乘涼」的都更實例。但這已經很幸運，因為水源２、３期的400多戶居民，當時因住戶沒有百分之百同意都更，如今還是50年老宅的模樣。以及如今的都更容積獎勵，最高是1.3倍至1.5倍，無法再像過去有兩倍容積獎勵。
►權利變換後 依照樓層位置分回產權坪
協助水源案４、５期都更的建築師吳聖洪表示，該案基地面積有900坪，地坪每戶約是4.7坪。由住戶自行出資興建，每戶平均可建21.94室內坪，權利變換後依照樓層位置，分回產權坪38坪或54坪不等。也有少數地主選擇不貸款，使都更後可分回產權坪26坪的最小坪數，扣掉公設，室內有13坪多。
內政部政務次長花敬群說，《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》上路後，30年以上的老舊住宅可以申請評估，由於重建面積沒有限制，相信未來會有很多自主重建的案子出籠。
►都更信保基金 每戶可貸款三百萬元
目前都更信保基金提供四年一百億元融資額度，每戶可貸款三百萬元，其他官股銀行也開放土建融資以及周轉金貸款，民眾想要自主重建，不用愁苦要靠建商的關係與保證，才能拿到建築融資。
因為都更信保基金就是要幫助民眾取得百分之百融資，花敬群舉例，很多人想自己都更，但沒有錢，都更信保基金就是幫民眾向銀行保證，降低銀行風險，使民眾可以取得較高的融資。花敬群認為，確保錢的來源，「釘子戶狀況也可以減少，使都更百分之百同意的機率大增」。
吳聖洪就以水源４、５期都更為例，當時銀行對都更放款沒有如今積極，當時公股銀行僅願意提供６成的建築融資，「使得都更根本無法進行，因為住戶沒有錢」，後來是經由台北市府的推薦，由當時一銀的董事長陳裕璋配合台北的都更政策，才順利取得百分之百融資，讓都更得以繼續。
至於都更後的房屋稅怎麼算？余志寧地政士事務所表示，以水源４、５期案為例，原本評定現值每戶大約只有10幾萬元，幾乎不用繳什麼房屋稅，都更後每戶評定現值激增為一百萬至數百萬元，以名下３戶內設定為自住的前提下，房屋稅是評定現值的1.2%，所以每年房屋稅大約1萬2,000元起跳。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《危老＋都更 400萬戶老屋拚重生》）
