| 民眾有改建需求，一定要先做好功課。《財訊》記者整理最關鍵的８大問題，讓有意改建的民眾馬上掌握重點。 |
住的房子屋齡已久，每每碰到地震來了，總是心驚膽跳，家中的長者隨著年紀增長，上下樓梯也愈來愈吃力，如果有上述情況者，相信都期待有一天老屋可以改建，換一間有電梯的新房子，不論居住環境或房屋價值都大大提升，最重要的是耐震安全。那麼有改建需求，做功課是不能避免，在這，整理最關鍵的８大問題，讓有意改建的你馬上掌握重點。
Ｑ１老屋改建走《危老條例》和都市更新有何差異？
答► 住在老房子裡的人，過去都在關注都市更新，現在則是討論《危老條例》為主流。欣元商仲分析，雙北市核准的危老案，有近半數都是原本申請都市更新的案件，現在改申請危老重建。因為危老重建案從結構初評、送件審查核准到取得建照，最快只需要半年，比起動輒數年起跳的都市更新流程快許多。
在同意門檻部分，危老必須取得所有權人百分百同意，而都更是採多數決，須取得75%及80%所有權人同意。
至於重建者最關心的容積獎勵，由於過去都更採獎勵審查制，獎勵額度不明確，但在都更修法過後，將朝向行政審查制，讓審查加速、獎勵額度明確化，而《危老條例》這部分相當明確，只要符合獎勵項目條件就予以額度，目前加上時程獎勵10%，容積獎勵上限值可達40%。如此一來，地主和建商容易評估成本和效益，使得危老申請案件持續增加。
再者，更新面積的大小。危老沒有最低面積限制，所以就算30坪的小基地也可以走危老途徑取得容積獎勵。至於都更或是合建，則有開發面積納入送件評估指標，通常基地面積要有1,000平方公尺以上，也就是約330坪以上，才有都更的價值。
Ｑ２要賣掉屋子給建商，還是參加重建，對地主比較有利呢？
答► 地主在與建商合作，參加危老重建之前，住戶需要先釐清，未來新房子的分回坪數，是以土地持分來換算，而非建物權狀。所以透天厝會比老公寓分回的坪數更多。但是到底可以分回幾坪，沒有一個公式，要看建物所在地，用當地房價、以及容積獎勵取得後，才能去計算，依據每案條件而有所不同。
而建物賣掉與否，通常與住戶本身財務規畫相關，例如是否要趁重建以前，把房子賣給建商、拿現金回來養老，或是等待重建後，分回新房子再出售，都視個人財務狀況為主。如果建物地點位處精華，而重建後的房價看漲的話，多數人會參與重建。當然也有不少人是選擇重建後，把新房子留給後代子孫，當成一種傳承。
（原載於財訊趨勢贏家特刊《危老＋都更 400萬戶老屋拚重生》）
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